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title: "UAFE para inmobiliarias y constructoras"
summary: "Guía de cumplimiento UAFE para promoción, inversión e intermediación inmobiliaria y construcción en Ecuador, con enfoque en venta de tierras, lotes y quintas."
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lastReviewedAt: "2026-06-15"
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# UAFE para inmobiliarias y constructoras

En Ecuador, la promoción, inversión e intermediación inmobiliaria y la construcción constan como actividades de sujetos obligados no financieros para prevención de lavado de activos y financiación de otros delitos.[^ley-pla-art28] La página oficial de la UAFE también incluye a las personas naturales y jurídicas que se dedican de forma habitual a la inversión e intermediación inmobiliaria y a la construcción dentro de los sujetos obligados a informar.[^uafe-sujetos]

Esta guía está pensada para operaciones de tierras, lotes, fincas, quintas, urbanizaciones, proyectos de lotización y compraventas con intermediación en Ecuador. Para Santo Domingo y Quinindé, el riesgo práctico suele concentrarse en pagos por reserva, anticipos, promesas de compraventa, pagos por terceros, escrituras, transferencia de dominio, lotes rurales, predios con cambio de uso, proyectos en preventa y operaciones con compradores o vendedores que no coinciden con quien paga.

La página no decide si una transacción concreta debe reportarse. Sirve para ordenar el cumplimiento mínimo que una inmobiliaria, promotora, constructora o intermediario debe revisar antes de captar, reservar, vender, cobrar o escriturar.

## Alcance

| Incluye | No incluye |
| --- | --- |
| Identificación de la actividad inmobiliaria o constructora como posible sujeto obligado. | Dictamen personalizado sobre una operación real o sobre una investigación reservada. |
| Debida diligencia de clientes, contrapartes, beneficiarios finales y origen de fondos. | Manual interno completo aprobado para una empresa específica. |
| Controles para reservas, promesas, compraventas, pagos, terceros y escrituras. | Implementación técnica de sistemas SISLAFT, XML o software de monitoreo. |
| Reportes UAFE como ROS/ROII, RESU, RIA y requerimientos sectoriales. | Defensa administrativa, penal o coactiva. |
| Matriz práctica para lotes, tierras y quintas. | Revisión tributaria, contable o municipal completa. |

## Cuándo revisar si la actividad está obligada

| Situación | Revisión de cumplimiento |
| --- | --- |
| La empresa promociona, invierte, intermedia o vende inmuebles de forma habitual. | Revisar lista general UAFE, matriz de resoluciones sectoriales y ley vigente. |
| Una persona natural comercializa lotes o quintas de forma repetida. | No asumir que queda fuera por no ser compañía; revisar habitualidad, RUC, actividad real y resolución aplicable. |
| La constructora vende terrenos con obras, urbanizaciones, casas, quintas o proyectos en planos. | Separar construcción, promoción, inversión, intermediación, comercialización y administración de fondos recibidos. |
| Un corredor o asesor capta clientes y recibe documentos de reserva o pagos. | Definir si actúa por cuenta propia, como dependiente, comisionista, representante o encargado de otra entidad. |
| La operación involucra notaría, registrador, abogado o contador. | Recordar que esos actores también pueden tener obligaciones propias en ciertos actos inmobiliarios.[^ley-pla-art28][^ley-pla-art29] |

La clave no es solo el objeto social. La ley habla de actividades desarrolladas por personas naturales o jurídicas; por eso debe revisarse la operación real, la habitualidad, la forma de cobro, la estructura contractual y la resolución vigente aplicable.

## Sujetos y actos inmobiliarios relevantes

| Actor o acto | Por qué importa |
| --- | --- |
| Promotor inmobiliario | Puede captar compradores, reservas, anticipos y documentación económica antes de la escritura. |
| Intermediario o corredor | Puede conocer al comprador, al vendedor, el precio real, la forma de pago y cambios de instrucción. |
| Constructora | Puede recibir anticipos, manejar preventas, contratos de obra, materiales y pagos de alto valor. |
| Propietario que vende por lotes | Puede fraccionar cobros y usar terceros, apoderados o contratos privados. |
| Comprador | Debe ser identificado y vinculado con el origen de fondos y la forma de pago. |
| Tercero pagador | Requiere explicación documentada sobre relación con comprador, origen de fondos y beneficiario real. |
| Notaría | En compraventas, promesas, hipotecas y actos relacionados debe identificar forma de pago cuando la operación iguala o supera USD 10.000.[^ley-pla-art29] |
| Registrador de la propiedad | Es sujeto obligado no financiero según la ley.[^ley-pla-art28] |

## Controles mínimos por etapa

| Etapa | Control mínimo | Evidencia esperada |
| --- | --- | --- |
| Captación del inmueble | Identificar propietario, apoderado, titular registral, gravámenes conocidos y autorización para comercializar. | Cédula o RUC, certificado registral, poder, autorización de venta, ficha del inmueble. |
| Publicidad y leads | Informar finalidad de uso de datos y separar marketing de debida diligencia. | Aviso de privacidad, formulario, registro de consentimiento cuando aplique. |
| Reserva | Identificar quién reserva, quién paga, monto, inmueble, plazo y condiciones de devolución. | Recibo, contrato o formulario de reserva, comprobante bancario, identificación del pagador. |
| Promesa de compraventa | Confirmar partes, precio, cronograma, forma de pago, obligaciones pendientes y causa de terminación. | Promesa, anexos, comprobantes, soporte de origen de fondos. |
| Pagos parciales | Controlar acumulados por comprador, beneficiario y tercero dentro de treinta días. | Auxiliar por cliente, contrato, banco, caja, recibos, matriz de acumulación. |
| Escritura | Conciliar precio, forma de pago, comparecientes, tercero pagador, hipoteca, saldo y fecha. | Minuta, escritura, comprobantes, transferencia, cheque, certificación bancaria. |
| Entrega o posesión | Evitar entrega sin soporte de pago y sin cierre documental básico. | Acta de entrega, estado de cuenta, autorización interna. |
| Archivo | Conservar soporte con acceso restringido y trazabilidad. | Expediente físico o digital con índice, permisos y respaldo. |

## Debida diligencia inmobiliaria

La ley define la debida diligencia como el proceso mediante el cual el sujeto obligado adopta medidas para conocer a la contraparte, su negocio, operaciones, productos y volumen de transacciones.[^ley-pla-definiciones] En inmobiliaria, ese conocimiento debe conectar la identidad de la persona con el inmueble, el contrato y el dinero.

| Elemento | Pregunta operativa |
| --- | --- |
| Identidad | ¿La persona que negocia, firma y paga es la misma? Si no, ¿qué documento explica la diferencia? |
| Representación | ¿El apoderado, cónyuge, heredero, gerente, mandatario o asesor tiene facultad suficiente? |
| Beneficiario final | ¿Qué persona natural controla o se beneficia finalmente de la operación? |
| Origen de fondos | ¿El pago se explica con ingresos, crédito, venta previa, herencia, préstamo, actividad económica u otra fuente documentada? |
| Forma de pago | ¿Hay transferencia, cheque, depósito, efectivo, compensación, cruce de deuda o pago por tercero? |
| Perfil económico | ¿El monto y la forma de pago guardan relación con la actividad declarada del comprador? |
| Inmueble | ¿El lote, quinta o tierra existe, está individualizado y puede transferirse bajo la condición ofrecida? |
| Riesgo geográfico | ¿La zona, el uso rural, el fraccionamiento o la ruta de pago justifican revisión reforzada? |

## Efectivo y operaciones de USD 10.000

La ley prohíbe liquidar o pagar actos u operaciones mediante monedas, billetes o piedras y metales preciosos cuando la transacción iguale o supere USD 10.000.[^ley-pla-efectivo] Además, los reportes de operaciones iguales o superiores al umbral legal exigen controlar operaciones individuales y acumuladas según la normativa aplicable a cada sujeto obligado.[^uafe-reportes]

| Caso | Control recomendado |
| --- | --- |
| Reserva en efectivo pequeña | Identificar pagador, emitir recibo y evitar que la reserva o pagos posteriores oculten acumulación. |
| Varias cuotas cercanas al umbral | Acumular por comprador, beneficiario y tercero pagador dentro del período de control. |
| Pago por familiar o empresa relacionada | Documentar relación, autorización y origen de fondos del tercero. |
| Precio escriturado distinto al precio comercial | Revisar soporte contractual, descuentos, mejoras, saldo, permutas o pagos previos. |
| Pago antes de firmar promesa o escritura | Conservar declaración, recibo, contrato y trazabilidad bancaria. |
| Cambio de comprador al final | Rehacer debida diligencia y explicar cesión, sustitución o nuevo beneficiario. |

## Señales de alerta en lotes, tierras y quintas

| Señal | Riesgo de cumplimiento |
| --- | --- |
| Comprador se niega a explicar origen de fondos. | No se puede completar debida diligencia. |
| Pagos fragmentados por varias personas sin relación clara. | Posible fraccionamiento o beneficiario no declarado. |
| Precio inusualmente bajo o alto sin justificación. | Puede ocultar pago paralelo, simulación o transferencia de valor. |
| Urgencia por escriturar sin revisar certificados, pagos o identidad. | Presión para saltar controles. |
| Uso de efectivo en montos altos. | Riesgo legal directo y falta de trazabilidad. |
| Tercero paga pero no aparece en contrato. | Riesgo de beneficiario real oculto. |
| Compraventa de tierra rural con cambios frecuentes de instrucciones. | Riesgo de opacidad documental o conflicto de titularidad. |
| Operación con apoderados, herencias o sociedades recién creadas. | Requiere verificar facultades, beneficiario final y propósito económico. |

## Reportes y requerimientos

| Reporte o requerimiento | Uso dentro de inmobiliaria |
| --- | --- |
| ROS o ROII | Se analiza cuando una operación no guarda relación con el perfil económico o transaccional, no tiene sustento suficiente o presenta señales de sospecha. |
| RESU | Se controla cuando operaciones o transacciones igualan o superan el umbral legal, o cuando varias operaciones alcanzan el umbral en beneficio de una misma persona. |
| RIA | Se atiende cuando la UAFE solicita información adicional dentro de sus competencias. |
| Reportes sectoriales | Deben revisarse en la resolución vigente para inmobiliarias, constructoras o sujetos vinculados. |

La UAFE establece forma y contenido de los reportes mediante resolución.[^ley-pla-reportes] Por eso la guía operativa no debe cerrar con una sola plantilla universal: debe revisar la resolución sectorial vigente, los manuales del sistema, el estado del sujeto obligado y el organismo de control que corresponda.

## Expediente mínimo por operación

| Bloque | Documentos usuales |
| --- | --- |
| Persona | Cédula, RUC, pasaporte, nombramiento, poder o representación. |
| Inmueble | Certificado registral, clave catastral, escritura anterior, plano o identificación predial. |
| Contrato | Reserva, promesa, compraventa, cesión, permuta, hipoteca o anexos. |
| Pago | Transferencias, cheques, depósitos, recibos, conciliación bancaria y estado de cuenta. |
| Origen de fondos | Crédito, venta previa, ingresos, préstamo, herencia, actividad económica o certificación documentada. |
| Análisis | Perfil, señales de alerta, decisión, responsable, fecha y soporte. |
| Reporte | Acuse, constancia de no reporte documentada o respuesta a requerimiento. |

## Límites de la guía

Un lote en Santo Domingo, una quinta en Quinindé o una tierra rural pueden tener además riesgos municipales, registrales, ambientales, agrarios, tributarios y de uso de suelo. Esos riesgos no sustituyen el análisis UAFE: lo complementan. Una operación puede tener permiso municipal y aun así requerir control de origen de fondos; también puede tener pagos bancarizados y aun así requerir explicación del beneficiario final.

## Referencias

[^ley-pla-art28]: Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículo 28. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos
[^ley-pla-art29]: Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículo 29. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos
[^ley-pla-definiciones]: Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículo 4. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos
[^ley-pla-efectivo]: Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículo 33. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos
[^ley-pla-reportes]: Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículos 17, 18 y 19. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos
[^uafe-sujetos]: Unidad de Análisis Financiero y Económico. "Sujetos Obligados". https://www.uafe.gob.ec/sujetos-obligados/
[^uafe-reportes]: Unidad de Análisis Financiero y Económico. "Conoce si eres Sujeto Obligado". https://www.uafe.gob.ec/resoluciones-sujetos-obligados/