En Ecuador, la promoción, inversión e intermediación inmobiliaria y la construcción constan como actividades de sujetos obligados no financieros para prevención de lavado de activos y financiación de otros delitos.1 La página oficial de la UAFE también incluye a las personas naturales y jurídicas que se dedican de forma habitual a la inversión e intermediación inmobiliaria y a la construcción dentro de los sujetos obligados a informar.2

Esta guía está pensada para operaciones de tierras, lotes, fincas, quintas, urbanizaciones, proyectos de lotización y compraventas con intermediación en Ecuador. Para Santo Domingo y Quinindé, el riesgo práctico suele concentrarse en pagos por reserva, anticipos, promesas de compraventa, pagos por terceros, escrituras, transferencia de dominio, lotes rurales, predios con cambio de uso, proyectos en preventa y operaciones con compradores o vendedores que no coinciden con quien paga.

La página no decide si una transacción concreta debe reportarse. Sirve para ordenar el cumplimiento mínimo que una inmobiliaria, promotora, constructora o intermediario debe revisar antes de captar, reservar, vender, cobrar o escriturar.

#Alcance

IncluyeNo incluye
Identificación de la actividad inmobiliaria o constructora como posible sujeto obligado.Dictamen personalizado sobre una operación real o sobre una investigación reservada.
Debida diligencia de clientes, contrapartes, beneficiarios finales y origen de fondos.Manual interno completo aprobado para una empresa específica.
Controles para reservas, promesas, compraventas, pagos, terceros y escrituras.Implementación técnica de sistemas SISLAFT, XML o software de monitoreo.
Reportes UAFE como ROS/ROII, RESU, RIA y requerimientos sectoriales.Defensa administrativa, penal o coactiva.
Matriz práctica para lotes, tierras y quintas.Revisión tributaria, contable o municipal completa.

#Cuándo revisar si la actividad está obligada

SituaciónRevisión de cumplimiento
La empresa promociona, invierte, intermedia o vende inmuebles de forma habitual.Revisar lista general UAFE, matriz de resoluciones sectoriales y ley vigente.
Una persona natural comercializa lotes o quintas de forma repetida.No asumir que queda fuera por no ser compañía; revisar habitualidad, RUC, actividad real y resolución aplicable.
La constructora vende terrenos con obras, urbanizaciones, casas, quintas o proyectos en planos.Separar construcción, promoción, inversión, intermediación, comercialización y administración de fondos recibidos.
Un corredor o asesor capta clientes y recibe documentos de reserva o pagos.Definir si actúa por cuenta propia, como dependiente, comisionista, representante o encargado de otra entidad.
La operación involucra notaría, registrador, abogado o contador.Recordar que esos actores también pueden tener obligaciones propias en ciertos actos inmobiliarios.13

La clave no es solo el objeto social. La ley habla de actividades desarrolladas por personas naturales o jurídicas; por eso debe revisarse la operación real, la habitualidad, la forma de cobro, la estructura contractual y la resolución vigente aplicable.

#Sujetos y actos inmobiliarios relevantes

Actor o actoPor qué importa
Promotor inmobiliarioPuede captar compradores, reservas, anticipos y documentación económica antes de la escritura.
Intermediario o corredorPuede conocer al comprador, al vendedor, el precio real, la forma de pago y cambios de instrucción.
ConstructoraPuede recibir anticipos, manejar preventas, contratos de obra, materiales y pagos de alto valor.
Propietario que vende por lotesPuede fraccionar cobros y usar terceros, apoderados o contratos privados.
CompradorDebe ser identificado y vinculado con el origen de fondos y la forma de pago.
Tercero pagadorRequiere explicación documentada sobre relación con comprador, origen de fondos y beneficiario real.
NotaríaEn compraventas, promesas, hipotecas y actos relacionados debe identificar forma de pago cuando la operación iguala o supera USD 10.000.3
Registrador de la propiedadEs sujeto obligado no financiero según la ley.1

#Controles mínimos por etapa

EtapaControl mínimoEvidencia esperada
Captación del inmuebleIdentificar propietario, apoderado, titular registral, gravámenes conocidos y autorización para comercializar.Cédula o RUC, certificado registral, poder, autorización de venta, ficha del inmueble.
Publicidad y leadsInformar finalidad de uso de datos y separar marketing de debida diligencia.Aviso de privacidad, formulario, registro de consentimiento cuando aplique.
ReservaIdentificar quién reserva, quién paga, monto, inmueble, plazo y condiciones de devolución.Recibo, contrato o formulario de reserva, comprobante bancario, identificación del pagador.
Promesa de compraventaConfirmar partes, precio, cronograma, forma de pago, obligaciones pendientes y causa de terminación.Promesa, anexos, comprobantes, soporte de origen de fondos.
Pagos parcialesControlar acumulados por comprador, beneficiario y tercero dentro de treinta días.Auxiliar por cliente, contrato, banco, caja, recibos, matriz de acumulación.
EscrituraConciliar precio, forma de pago, comparecientes, tercero pagador, hipoteca, saldo y fecha.Minuta, escritura, comprobantes, transferencia, cheque, certificación bancaria.
Entrega o posesiónEvitar entrega sin soporte de pago y sin cierre documental básico.Acta de entrega, estado de cuenta, autorización interna.
ArchivoConservar soporte con acceso restringido y trazabilidad.Expediente físico o digital con índice, permisos y respaldo.

#Debida diligencia inmobiliaria

La ley define la debida diligencia como el proceso mediante el cual el sujeto obligado adopta medidas para conocer a la contraparte, su negocio, operaciones, productos y volumen de transacciones.4 En inmobiliaria, ese conocimiento debe conectar la identidad de la persona con el inmueble, el contrato y el dinero.

ElementoPregunta operativa
Identidad¿La persona que negocia, firma y paga es la misma? Si no, ¿qué documento explica la diferencia?
Representación¿El apoderado, cónyuge, heredero, gerente, mandatario o asesor tiene facultad suficiente?
Beneficiario final¿Qué persona natural controla o se beneficia finalmente de la operación?
Origen de fondos¿El pago se explica con ingresos, crédito, venta previa, herencia, préstamo, actividad económica u otra fuente documentada?
Forma de pago¿Hay transferencia, cheque, depósito, efectivo, compensación, cruce de deuda o pago por tercero?
Perfil económico¿El monto y la forma de pago guardan relación con la actividad declarada del comprador?
Inmueble¿El lote, quinta o tierra existe, está individualizado y puede transferirse bajo la condición ofrecida?
Riesgo geográfico¿La zona, el uso rural, el fraccionamiento o la ruta de pago justifican revisión reforzada?

#Efectivo y operaciones de USD 10.000

La ley prohíbe liquidar o pagar actos u operaciones mediante monedas, billetes o piedras y metales preciosos cuando la transacción iguale o supere USD 10.000.5 Además, los reportes de operaciones iguales o superiores al umbral legal exigen controlar operaciones individuales y acumuladas según la normativa aplicable a cada sujeto obligado.6

CasoControl recomendado
Reserva en efectivo pequeñaIdentificar pagador, emitir recibo y evitar que la reserva o pagos posteriores oculten acumulación.
Varias cuotas cercanas al umbralAcumular por comprador, beneficiario y tercero pagador dentro del período de control.
Pago por familiar o empresa relacionadaDocumentar relación, autorización y origen de fondos del tercero.
Precio escriturado distinto al precio comercialRevisar soporte contractual, descuentos, mejoras, saldo, permutas o pagos previos.
Pago antes de firmar promesa o escrituraConservar declaración, recibo, contrato y trazabilidad bancaria.
Cambio de comprador al finalRehacer debida diligencia y explicar cesión, sustitución o nuevo beneficiario.

#Señales de alerta en lotes, tierras y quintas

SeñalRiesgo de cumplimiento
Comprador se niega a explicar origen de fondos.No se puede completar debida diligencia.
Pagos fragmentados por varias personas sin relación clara.Posible fraccionamiento o beneficiario no declarado.
Precio inusualmente bajo o alto sin justificación.Puede ocultar pago paralelo, simulación o transferencia de valor.
Urgencia por escriturar sin revisar certificados, pagos o identidad.Presión para saltar controles.
Uso de efectivo en montos altos.Riesgo legal directo y falta de trazabilidad.
Tercero paga pero no aparece en contrato.Riesgo de beneficiario real oculto.
Compraventa de tierra rural con cambios frecuentes de instrucciones.Riesgo de opacidad documental o conflicto de titularidad.
Operación con apoderados, herencias o sociedades recién creadas.Requiere verificar facultades, beneficiario final y propósito económico.

#Reportes y requerimientos

Reporte o requerimientoUso dentro de inmobiliaria
ROS o ROIISe analiza cuando una operación no guarda relación con el perfil económico o transaccional, no tiene sustento suficiente o presenta señales de sospecha.
RESUSe controla cuando operaciones o transacciones igualan o superan el umbral legal, o cuando varias operaciones alcanzan el umbral en beneficio de una misma persona.
RIASe atiende cuando la UAFE solicita información adicional dentro de sus competencias.
Reportes sectorialesDeben revisarse en la resolución vigente para inmobiliarias, constructoras o sujetos vinculados.

La UAFE establece forma y contenido de los reportes mediante resolución.7 Por eso la guía operativa no debe cerrar con una sola plantilla universal: debe revisar la resolución sectorial vigente, los manuales del sistema, el estado del sujeto obligado y el organismo de control que corresponda.

#Expediente mínimo por operación

BloqueDocumentos usuales
PersonaCédula, RUC, pasaporte, nombramiento, poder o representación.
InmuebleCertificado registral, clave catastral, escritura anterior, plano o identificación predial.
ContratoReserva, promesa, compraventa, cesión, permuta, hipoteca o anexos.
PagoTransferencias, cheques, depósitos, recibos, conciliación bancaria y estado de cuenta.
Origen de fondosCrédito, venta previa, ingresos, préstamo, herencia, actividad económica o certificación documentada.
AnálisisPerfil, señales de alerta, decisión, responsable, fecha y soporte.
ReporteAcuse, constancia de no reporte documentada o respuesta a requerimiento.

#Límites de la guía

Un lote en Santo Domingo, una quinta en Quinindé o una tierra rural pueden tener además riesgos municipales, registrales, ambientales, agrarios, tributarios y de uso de suelo. Esos riesgos no sustituyen el análisis UAFE: lo complementan. Una operación puede tener permiso municipal y aun así requerir control de origen de fondos; también puede tener pagos bancarizados y aun así requerir explicación del beneficiario final.

#Referencias

  1. Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículo 28. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos
  2. Unidad de Análisis Financiero y Económico. "Sujetos Obligados". uafe.gob.ec
  3. Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículo 29. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos
  4. Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículo 4. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos
  5. Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículo 33. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos
  6. Unidad de Análisis Financiero y Económico. "Conoce si eres Sujeto Obligado". uafe.gob.ec
  7. Ecuapedia. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos", artículos 17, 18 y 19. /page/ley-organica-de-prevencion-deteccion-y-combate-del-delito-de-lavado-de-activos-y-de-la-financiacion-de-otros-delitos