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title: "Trámites inmobiliarios del GAD Municipal de Santo Domingo para uso de suelo y fraccionamiento"
summary: "Referencia práctica de trámites municipales de Santo Domingo para uso de suelo, fraccionamiento urbano, subdivisión rural, urbanización, catastro, alcabalas y transferencia de dominio."
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# Trámites inmobiliarios del GAD Municipal de Santo Domingo para uso de suelo y fraccionamiento

El portal del GAD Municipal de Santo Domingo muestra trámites de planificación, avalúos y catastros, rentas y cálculo de alcabalas que se conectan directamente con la venta, promesa, fraccionamiento, subdivisión, urbanización o actualización catastral de un predio. Esta referencia sirve para ubicar el trámite correcto antes de anunciar un lote, reservar una quinta, preparar una escritura o pedir un informe municipal.

El Código Municipal y el PDOT 2050 constan como documentos oficiales publicados por el municipio; para una decisión sobre un predio concreto deben revisarse junto con el portal de requisitos, el catastro, el Registro de la Propiedad y el documento municipal vigente emitido para ese predio.[^codigo-municipal][^pdot-2050][^requisitos]

## Mapa de trámites

| Fase inmobiliaria | Trámite oficial visible en el portal | Código del portal | Para qué sirve |
| --- | --- | --- | --- |
| Uso permitido | Informe de uso y compatibilidad del suelo | 15 | Confirmar si el uso solicitado es compatible con la clave catastral, la ubicación y la actividad propuesta. |
| Parámetros del predio | Informe de regulación municipal | 19 | Obtener información municipal base para uso, regulación y revisión técnica del predio. |
| División urbana | Fraccionamiento urbano del suelo | 11 | Tramitar la división urbana de un predio cuando el proyecto genera lotes o partes resultantes. |
| División rural | Informe de aprobación de subdivisión rural | 16 | Revisar una división de predio rural con soporte de título, gravamen, plano y georreferenciación. |
| Unión de predios | Unificación o integración de lotes | 12 | Integrar lotes o predios y actualizar su representación técnica y catastral. |
| Habilitación previa | Emisión de informe previo para urbanizar | 26 | Evaluar la viabilidad básica de urbanizar antes de anteproyecto y proyecto definitivo. |
| Diseño urbanístico | Emisión de informe de aprobación del anteproyecto | 27 | Revisar el anteproyecto, división de lotes, áreas verdes, vías, pendientes, servicios y datos del predio. |
| Proyecto final | Emisión de informe de aprobación del proyecto definitivo | 29 | Revisar proyecto de urbanización con memoria técnica, redes, estudios, cronograma, garantías y planos. |
| Movimiento de tierras | Permiso para limpieza, movimientos de tierras y nivelación de terrenos para urbanizar | 23 | Autorizar trabajos preliminares vinculados con un predio y un proyecto. |
| Linderos | Emisión de certificado de linderos | 30 | Revisar singularización, linderos, dimensiones, gravamen y, si hace falta, levantamiento georreferenciado. |
| Jurisdicción | Emisión de certificados de jurisdicción y perímetro urbano y rural | 31 | Confirmar ubicación municipal, perímetro urbano o rural y datos georreferenciados del predio. |
| Afectaciones | Emisión de certificado de afectación del plan regulador | 32 | Confirmar si el predio tiene afectación vinculada con el plan regulador. |
| Catastro | Ingreso catastral | 150 | Ingresar predios al catastro municipal con título, gravamen y soportes especiales cuando correspondan. |
| Catastro | Certificación de información catastral | 151 | Obtener certificación de información catastral a partir de clave catastral y datos del solicitante. |
| Catastro | Actualización catastral | 152 | Corregir o actualizar información catastral con escritura, no adeudar y soportes especiales. |
| Catastro | Cambio de nombre | 153 | Actualizar titular o nombre catastral con escritura, gravamen, no adeudar y croquis con coordenadas. |
| Catastro técnico | Levantamientos topográficos y planimétricos | 158 | Canalizar levantamientos solicitados por direcciones municipales, instituciones públicas o usuarios. |
| Transferencia | Transferencia de dominio, alcabalas y utilidades | 56 | Preparar liquidaciones municipales asociadas a compraventa, donación, remate, adjudicación u otros actos de dominio. |

## Requisitos base por trámite

| Trámite | Requisitos base que conviene preparar antes de ingresar |
| --- | --- |
| Informe de uso y compatibilidad del suelo | Identificación o nombramiento del representante legal, no adeudar al GADMSD, formulario de solicitudes varias con correo, clave catastral y teléfono, formulario de compatibilidad y croquis. Si el uso se relaciona con urbanización o construcción, el portal pide informe de regulación municipal y cuadro de coordenadas UTM WGS84 zona 17 sur en archivo digital; para predios rurales también pide coordenadas de vértices en archivo digital. |
| Informe de regulación municipal | Formulario de IRM con correo electrónico, clave catastral y teléfono. Si actúa una tercera persona, el portal lista copia de cédula y certificado de votación. |
| Fraccionamiento urbano del suelo | Solicitud al alcalde o alcaldesa firmada por propietarios o representantes, datos de contacto y clave catastral, identificación, no adeudar, informe de regulación municipal, certificado de gravámenes con historial, escritura inscrita y planos de subdivisión. Si se crea una vía interior, se pide factibilidad de servicios de EPMAPA-SD, CNEL-SD y CNT-SD. En particiones por sucesión o judiciales se agregan soportes sucesorios o judiciales. |
| Informe de aprobación de subdivisión rural | Cédula del propietario, no tener deudas con el GADMSD, formulario de solicitudes varias, solicitud a Alcaldía, certificado de gravámenes, copia simple de escrituras y plano de subdivisión o unificación con responsabilidad profesional y coordenadas UTM WGS84 zona 17 sur. Si tramita un tercero, se requiere autorización del propietario. |
| Unificación o integración de lotes | Solicitud firmada, identificación, no adeudar, informe de regulación municipal, gravamen actualizado, copias de escritura inscrita y plano técnico de unificación con coordenadas UTM WGS84 zona 17 sur. |
| Informe previo para urbanizar | Formulario de Alcaldía con clave catastral y datos de contacto, identificación o nombramiento, no tener deudas, escritura del terreno, certificado del Registro de la Propiedad con historial de ventas, plano topográfico georreferenciado, memoria descriptiva, factibilidad de servicios de EPMAPA-SD, CNEL y CNT, e informe de vialidad técnica de la empresa municipal de tránsito. |
| Aprobación de anteproyecto | Solicitud firmada por propietarios o representante y arquitecto, identificación, no adeudar, escritura registrada, certificado actualizado del Registro de la Propiedad, informe básico previo para urbanizar, copias del anteproyecto, división de lotes, áreas verdes y comunales, secciones del terreno, tarjeta de identificación, informe de vialidad técnica y factibilidad de servicios. |
| Aprobación del proyecto definitivo | Escritura registrada, gravamen actualizado, certificado registral con historial, visto bueno contra incendios, certificado ambiental según escala e impacto, informe previo vigente, anteproyecto aprobado, memoria técnica, redes de agua potable, alcantarillado, eléctrica y telefónica, estudio de tránsito, cronograma valorado de obras, planos de equipamientos y proyecto georreferenciado. |
| Certificado de linderos | Identificación o nombramiento, no adeudar, formulario de solicitudes varias, escritura registrada o certificado de cooperativa o urbanización con singularización del lote, gravamen actualizado y, si el predio no consta en planos urbanísticos aprobados o tiene inconsistencias, levantamiento planimétrico georreferenciado. |
| Certificados de jurisdicción y perímetro urbano y rural | Identificación o nombramiento, no tener deudas, formulario con clave catastral y dos copias de planos del predio con coordenadas UTM WGS84 zona 17 sur. |
| Certificado de afectación del plan regulador | Formulario de solicitud de afectación, oficio dirigido al alcalde del cantón, escritura registrada y croquis de ubicación cuando sea necesario. |
| Ingreso catastral | Formulario de ingreso al catastro, gravamen actualizado, escrituras registradas y registro del solicitante en el portal municipal. Para prescripción, posesión rural o adjudicaciones del MAG, el portal lista soportes especiales. |
| Certificación de información catastral | Formulario con clave catastral, no adeudar, cédula y Código de Identificación de Usuario actualizado. Si tramita un tercero, se pide autorización firmada por el propietario. |
| Actualización catastral | Formulario de reclamos, escritura registrada, no adeudar, Código de Identificación de Usuario y, según el caso, gravamen, certificado de bienes, poder notariado o levantamiento planimétrico rural georreferenciado. |
| Cambio de nombre | Formulario de cambio de nombre con croquis y coordenadas, gravamen actualizado, escritura registrada, no adeudar y Código de Identificación de Usuario. |
| Transferencia de dominio, alcabalas y utilidades | Aviso de alcabala emitido por notaría u oficio si la notaría es de otro cantón, minuta o documento judicial, escritura de adquisición en transferencias urbanas, certificado de gravámenes actualizado y documentos especiales según herencia, sociedad conyugal, fraccionamiento, propiedad horizontal, cooperativa o predios de otros cantones. |

## Secuencia mínima para un predio

| Momento | Control recomendado |
| --- | --- |
| Antes de anunciar | Verificar clave catastral, ubicación real, titularidad visible, uso de suelo aplicable, perímetro urbano o rural, afectaciones y si el predio es matriz, lote individualizado, subdivisión rural, fraccionamiento o proyecto de urbanización. |
| Antes de reservar | Confirmar si se necesita informe de uso y compatibilidad, informe de regulación municipal, certificado de linderos, certificado de jurisdicción o certificado de afectación. Si se ofrece un lote resultante, debe distinguirse si existe aprobación municipal o solo una propuesta. |
| Antes de prometer o vender | Revisar gravamen actualizado, escritura inscrita, catastro, no adeudar municipal, predial, alcabalas, utilidades y documentos especiales según el acto. |
| Antes de iniciar obras o urbanización | Confirmar informe previo para urbanizar, anteproyecto, proyecto definitivo, factibilidades de servicios, vialidad técnica, estudios ambientales o de tránsito y autorizaciones para movimientos de tierra cuando correspondan. |

## Calculadora municipal de alcabalas y utilidades

El portal municipal tiene una pantalla de cálculo de alcabalas y utilidades por compra y venta. La pantalla parte de la clave catastral y muestra campos como propietario, dirección y avalúo real; luego pide tipo de contrato, valor de minuta, precio de compra en la escritura del vendedor, fecha de inscripción según certificado de gravamen y porcentaje de venta.[^alcabalas]

Los tipos visibles en la pantalla incluyen compra venta, donación entre legitimarios, donación a particulares, remate, adjudicación y venta directa del GADMSD, compra venta de interés social, adjudicación de cooperativas de vivienda con registro en la Superintendencia de Economía Popular y Solidaria, compra venta con hipoteca del BIESS y prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio. La misma pantalla advierte que el cálculo está habilitado para casos con una sola fecha de adquisición y que no considera exoneración de tercera edad.[^alcabalas]

## Señales de alerta

- Se anuncia un lote como aprobado, pero el expediente solo contiene un plano privado.
- El predio se ofrece para urbanización sin informe previo, anteproyecto o proyecto definitivo.
- La ficha comercial no distingue entre suelo urbano, rural, perímetro urbano o afectación del plan regulador.
- La clave catastral, el área, los linderos o la ubicación no coinciden entre escritura, catastro, plano y visita.
- El vendedor no cuenta con gravamen actualizado, escritura inscrita o no adeudar municipal.
- La operación depende de fraccionamiento, subdivisión rural, unificación o catastro y todavía no existe respuesta municipal.
- Se omite que el trámite requiere coordenadas UTM WGS84 zona 17 sur o archivo técnico en formatos como DWG, DXF o SHP.

## Referencias

[^codigo-municipal]: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Santo Domingo. "Código Municipal". https://www.santodomingo.gob.ec/?page_id=25589 ; PDF oficial: https://www.santodomingo.gob.ec/wp-content/uploads/2025/10/CODIGO-MUNICIPAL-1.pdf
[^pdot-2050]: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Santo Domingo. "PDOT 2050". https://www.santodomingo.gob.ec/?page_id=25032 ; PDF oficial: https://www.santodomingo.gob.ec/wp-content/uploads/2025/01/PDOT-2050-VERSION-FINAL30oct2024-signed-signed.pdf
[^requisitos]: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Santo Domingo. "Requisitos de trámites". https://online.santodomingo.gob.ec/Requeriments/RequerimentsTypeView
[^alcabalas]: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Santo Domingo. "Cálculo de alcabalas y utilidades por compra y venta". https://online.santodomingo.gob.ec/Tax/TaxView