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title: Corretaje inmobiliario
summary: "Referencia operativa sobre corretaje inmobiliario en Ecuador para operaciones de lotes y quintas: contrato escrito, encargo, honorarios, corredores habilitados, responsabilidades, límites comerciales y trazabilidad."
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  - "contrato de corretaje inmobiliario"
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lastReviewedAt: "2026-06-15"
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# Corretaje inmobiliario

El corretaje inmobiliario es el encargo por el cual una persona pide a un corredor que gestione un negocio inmobiliario y, si el negocio se logra, paga una retribución. En Ecuador, el Código de Comercio define el contrato de corretaje, exige encargo escrito, plazo y honorarios, y dispone que los encargos de compra, venta, hipoteca, anticresis u operaciones similares sobre bienes raíces se realicen con personas naturales o jurídicas habilitadas como corredores de bienes raíces.[^codigo-comercio]

Esta referencia está pensada para operaciones de lotes, quintas y predios rurales o periurbanos en Ecuador, con atención a Santo Domingo y Quinindé cuando el cierre depende de certificados registrales, predial, avalúo, autorización catastral o no adeudar municipal. No reemplaza la validación profesional de habilitación del corredor, contrato, tributos, cumplimiento societario o prevención de lavado cuando el caso lo exija.

## Alcance

| Incluye | No incluye |
| --- | --- |
| Contrato de corretaje, encargo, honorarios, exclusividad, reparto entre corredores y expediente comercial. | Litigios por comisiones, defensa judicial o cálculo obligatorio de honorarios de una plaza específica. |
| Reglas operativas para lotes, quintas, predios rurales y operaciones periurbanas. | Verificación completa de todos los requisitos municipales de cada cantón. |
| Controles mínimos de identidad, capacidad, documentos del inmueble y trazabilidad de pagos. | Programa completo de cumplimiento UAFE o asesoría personalizada de prevención de lavado. |
| Límites de publicidad, representación y promesas comerciales. | Habilitación profesional individual de un corredor específico. |

## Elementos del contrato

| Elemento | Regla operativa |
| --- | --- |
| Cliente | Persona que encarga ofertar, buscar, negociar o acercar partes para un negocio inmobiliario. |
| Corredor | Intermediario que pone en relación a dos o más personas para que celebren un negocio. En bienes raíces debe estar habilitado cuando el encargo recaiga sobre operaciones inmobiliarias reguladas. |
| Encargo escrito | Debe identificar el inmueble o la búsqueda, el alcance de la gestión, el plazo y los honorarios. |
| Retribución | Se pacta por las partes. Si falta pacto o hay duda, se atiende a tabla sectorial, uso de plaza o determinación aplicable. |
| Independencia | El corretaje no crea por sí mismo relación de dependencia, agencia, comisión o distribución. |
| Resultado | El derecho a honorarios se conecta con la celebración del negocio o con el hito pactado. |

## Contrato mínimo de corretaje

| Cláusula | Qué debe contener |
| --- | --- |
| Identificación de partes | Nombres, documento, RUC si aplica, domicilio, correo, teléfono y calidad con la que comparecen. |
| Inmueble o búsqueda | Cantón, parroquia, sector, área, precio, clave catastral, inscripción, características y documentos disponibles. |
| Encargo | Venta, compra, búsqueda de comprador, búsqueda de predio, negociación, promoción, coordinación de visitas o acompañamiento al cierre. |
| Plazo | Fecha de inicio, terminación, prórroga, clientes protegidos y efectos de operaciones posteriores. |
| Exclusividad | Si existe, debe decir si el propietario puede vender directo, si puede trabajar con otros corredores y qué ocurre con clientes ya presentados. |
| Honorarios | Porcentaje o valor fijo, base de cálculo, impuestos si aplican, momento de pago, reparto con otros corredores y gastos reembolsables. |
| Información del inmueble | Obligación del propietario de declarar gravámenes, deudas, medidas judiciales, fraccionamiento, estado catastral y restricciones. |
| Publicidad | Canales permitidos, fotos, ubicación, precio, reserva de datos sensibles y autorización de uso de material. |
| Trazabilidad | Forma de documentar reservas, pagos, ofertas, contraofertas, cuentas receptoras y origen de fondos cuando corresponda. |
| Terminación | Causas de retiro, incumplimiento, venta directa, vencimiento, observaciones no subsanadas o desistimiento. |

## Honorarios

El Código de Comercio indica que el corredor tiene derecho a la retribución estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la fijada por peritos. También señala que, salvo pacto contrario, la retribución la paga quien contrata sus servicios.[^codigo-comercio]

| Hito de cobro | Uso práctico | Riesgo |
| --- | --- | --- |
| Reserva | Reconoce gestión temprana y separa al interesado. | Si el negocio no llega a escritura, puede haber disputa sobre devolución o comisión. |
| Promesa de compraventa | Hay obligación formal de celebrar la compraventa. | Puede quedar sujeta a condiciones documentales, crédito o levantamiento de gravámenes. |
| Escritura pública | El contrato solemne se otorgó ante notaría. | Todavía falta inscripción para completar la transferencia registral. |
| Inscripción | El cierre coincide con el asiento registral. | El corredor espera más tiempo y asume demoras municipales o registrales. |

Para lotes y quintas con documentación pendiente, conviene pactar expresamente si el honorario nace con reserva, promesa, escritura o inscripción. Si intervienen varios corredores, el reparto debe quedar por escrito antes de presentar clientes o compartir el encargo.

## Representación y deberes del corredor

El corredor de bienes raíces puede representar a una sola parte, salvo que los contratantes acuerden ser representados por el mismo corredor. El corredor debe comunicar a las partes las circunstancias conocidas que puedan influir en la celebración del negocio y responde por la identidad y capacidad de quienes contratan por su intermedio.[^codigo-comercio]

| Deber | Aplicación en lotes y quintas |
| --- | --- |
| Identificar a las partes | Verificar documento, RUC, representante, poder, estado civil o autorización cuando corresponda. |
| Revisar capacidad básica | No avanzar con menores, tutores, curadores, compañías o apoderados sin soporte suficiente. |
| Comunicar circunstancias relevantes | Informar gravámenes conocidos, fraccionamiento pendiente, diferencias de área, acceso dudoso, deuda municipal o restricción rural. |
| No ocultar condiciones | Avisar si la escritura depende de catastro, avalúo, no adeudar, plusvalía, alcabala o inscripción previa. |
| Documentar gestiones | Conservar encargo, ofertas, visitas, comunicaciones, reservas y entrega de documentos. |
| Actuar con buena fe | Evitar doble representación no consentida, falsas urgencias, precio no autorizado o promesas sin respaldo. |

## Información documental antes de publicar

| Documento | Uso comercial |
| --- | --- |
| Escritura o título inscrito | Confirma propietario, antecedente de dominio, linderos y área. |
| Certificado de gravamen | Permite advertir hipotecas, prohibiciones, limitaciones o historia registral relevante. |
| Predial vigente | Ayuda a verificar clave catastral, propietario catastral, avalúo y obligaciones municipales. |
| Avalúo o catastro | Sirve para precio, tributos, área, ubicación y preparación municipal. |
| Certificado de no adeudar | Puede ser requisito local para cierre, especialmente cuando el municipio lo exige. |
| Autorización catastral | En Quinindé aparece como requisito de compraventa publicado por el Registro de la Propiedad.[^registro-quininde] |
| Poder, nombramiento o acta | Necesario cuando quien encarga no firma como propietario directo. |

En Santo Domingo, el Registro de la Propiedad indica requisitos para certificados y registro de contratos, incluyendo predial actualizado y certificado de gravamen con vigencia limitada.[^registro-sd] En Quinindé, el Registro lista para compraventa avalúo actualizado municipal, autorización catastral, certificado de no adeudar y certificado de gravamen actualizado.[^registro-quininde]

## Publicidad y promesas comerciales

| No afirmar sin soporte | Forma más segura |
| --- | --- |
| "Listo para escriturar" | "Documentación base disponible; escritura sujeta a revisión notarial, municipal y registral." |
| "Sin gravámenes" | "Certificado de gravamen revisado a la fecha indicada." |
| "Lote independiente" | "Predio con título individual" o "fraccionamiento pendiente", según evidencia. |
| "Se puede construir" | "Uso de suelo o factibilidad debe verificarse ante el GAD." |
| "Área exacta" | "Área según escritura", "área según catastro" o "área según levantamiento", sin mezclar fuentes. |
| "Acceso garantizado" | "Acceso por vía pública" o "acceso por servidumbre documentada", si está probado. |

El Código de Comercio prohíbe a corredores, tratándose de bienes raíces, vender o prometer en venta edificaciones en planos sin un fideicomiso que garantice su terminación o la devolución del dinero por parte del promotor o titular.[^codigo-comercio]

## Expediente operativo del corredor

| Carpeta | Contenido |
| --- | --- |
| Encargo | Contrato de corretaje, autorización de publicación, exclusividad, honorarios y plazo. |
| Inmueble | Escritura, gravamen, predial, avalúo, catastro, plano, fotos y observaciones. |
| Cliente comprador | Identificación, contacto, preferencias, presupuesto, forma de pago y visitas. |
| Negociación | Ofertas, contraofertas, reservas, condiciones, fechas y responsables. |
| Cierre | Minuta, escritura, pagos, inscripción, comprobantes y liquidación de honorarios. |
| Alertas | Pendientes de fraccionamiento, gravámenes, herencia, autorización judicial, deudas, acceso o uso de suelo. |

## Trazabilidad y prevención de riesgos

Las operaciones inmobiliarias pueden involucrar sujetos obligados y controles de prevención de lavado. La UAFE mantiene una matriz de sujetos obligados y señala que las actividades económicas sujetas a reporte están en la ley de prevención de lavado; su matriz visible incluye notarios, registradores de la propiedad y mercantiles, fideicomisos y operaciones inmobiliarias relacionadas.[^uafe] La ley vigente incluye obligaciones de debida diligencia, verificación de clientes y beneficiarios finales, reporte de operaciones sospechosas y confidencialidad para sujetos obligados.[^ley-lavado]

| Control | Aplicación práctica |
| --- | --- |
| Identidad | Registrar comprador, vendedor, representante y beneficiario final cuando aplique. |
| Forma de pago | Evitar pagos sin comprobante, cuentas de terceros no explicadas o efectivo incompatible con el perfil. |
| Reserva | Documentar monto, fecha, cuenta receptora, condiciones de devolución y destino. |
| Precio | Conservar oferta, contraoferta y precio final, especialmente si difiere mucho del mercado. |
| Confidencialidad | Manejar documentos, cédulas, teléfonos, ubicaciones y análisis de riesgo con reserva. |
| Escalamiento | Si hay operación inusual o duda de origen de fondos, detener el avance comercial hasta revisión competente. |

## Errores frecuentes

| Error | Consecuencia |
| --- | --- |
| Trabajar sin contrato escrito | Disputa sobre comisión, plazo, exclusividad o cliente presentado. |
| Publicar sin gravamen | Se descubre tarde una hipoteca, prohibición o limitación. |
| Presentar comprador sin registrar gestión | El corredor pierde evidencia de intermediación. |
| No pactar reparto entre corredores | Conflicto entre captador, corredor de comprador y oficina. |
| Cobrar comisión sin definir hito | Discusión si el negocio cae antes de escritura o inscripción. |
| Ofrecer uso de suelo sin documento | Riesgo de publicidad engañosa y reclamo del comprador. |
| Vender lotes no individualizados como si fueran predios independientes | El comprador puede no obtener escritura individual inscribible. |

## Referencias

[^codigo-comercio]: Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros. "Código de Comercio". https://www.supercias.gob.ec/bd_supercias/descargas/lotaip/a2/2019/JUNIO/C%C3%B3digo_de_Comercio.pdf
[^registro-sd]: Empresa Pública Municipal Registro de la Propiedad del Cantón Santo Domingo. "Preguntas frecuentes". https://registrodelapropiedadsd.gob.ec/index.php/blog/2-uncategorised/29-preguntas-frecuentas
[^registro-quininde]: Registro de la Propiedad del Cantón Quinindé. "Inscripciones del Registro de la Propiedad Quinindé". https://rpquininde.gob.ec/inscripciones-del-registro-de-la-propiedad-quininde/
[^uafe]: Unidad de Análisis Financiero y Económico. "Conoce si eres Sujeto Obligado". https://www.uafe.gob.ec/resoluciones-sujetos-obligados/
[^ley-lavado]: Asamblea Nacional del Ecuador. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos". Registro Oficial No. 610, Cuarto Suplemento, 29 de julio de 2024.