Corretaje inmobiliario

El corretaje inmobiliario es el encargo por el cual una persona pide a un corredor que gestione un negocio inmobiliario y, si el negocio se logra, paga una retribución. En Ecuador, el Código de Comercio define el contrato de corretaje, exige encargo escrito, plazo y honorarios, y dispone que los encargos de compra, venta, hipoteca, anticresis u operaciones similares sobre bienes raíces se realicen con personas naturales o jurídicas habilitadas como corredores de bienes raíces.¹

Esta referencia está pensada para operaciones de lotes, quintas y predios rurales o periurbanos en Ecuador, con atención a Santo Domingo y Quinindé cuando el cierre depende de certificados registrales, predial, avalúo, autorización catastral o no adeudar municipal. No reemplaza la validación profesional de habilitación del corredor, contrato, tributos, cumplimiento societario o prevención de lavado cuando el caso lo exija.

#Alcance

Incluye	No incluye
Contrato de corretaje, encargo, honorarios, exclusividad, reparto entre corredores y expediente comercial.	Litigios por comisiones, defensa judicial o cálculo obligatorio de honorarios de una plaza específica.
Reglas operativas para lotes, quintas, predios rurales y operaciones periurbanas.	Verificación completa de todos los requisitos municipales de cada cantón.
Controles mínimos de identidad, capacidad, documentos del inmueble y trazabilidad de pagos.	Programa completo de cumplimiento UAFE o asesoría personalizada de prevención de lavado.
Límites de publicidad, representación y promesas comerciales.	Habilitación profesional individual de un corredor específico.

#Elementos del contrato

Elemento	Regla operativa
Cliente	Persona que encarga ofertar, buscar, negociar o acercar partes para un negocio inmobiliario.
Corredor	Intermediario que pone en relación a dos o más personas para que celebren un negocio. En bienes raíces debe estar habilitado cuando el encargo recaiga sobre operaciones inmobiliarias reguladas.
Encargo escrito	Debe identificar el inmueble o la búsqueda, el alcance de la gestión, el plazo y los honorarios.
Retribución	Se pacta por las partes. Si falta pacto o hay duda, se atiende a tabla sectorial, uso de plaza o determinación aplicable.
Independencia	El corretaje no crea por sí mismo relación de dependencia, agencia, comisión o distribución.
Resultado	El derecho a honorarios se conecta con la celebración del negocio o con el hito pactado.

#Contrato mínimo de corretaje

Cláusula	Qué debe contener
Identificación de partes	Nombres, documento, RUC si aplica, domicilio, correo, teléfono y calidad con la que comparecen.
Inmueble o búsqueda	Cantón, parroquia, sector, área, precio, clave catastral, inscripción, características y documentos disponibles.
Encargo	Venta, compra, búsqueda de comprador, búsqueda de predio, negociación, promoción, coordinación de visitas o acompañamiento al cierre.
Plazo	Fecha de inicio, terminación, prórroga, clientes protegidos y efectos de operaciones posteriores.
Exclusividad	Si existe, debe decir si el propietario puede vender directo, si puede trabajar con otros corredores y qué ocurre con clientes ya presentados.
Honorarios	Porcentaje o valor fijo, base de cálculo, impuestos si aplican, momento de pago, reparto con otros corredores y gastos reembolsables.
Información del inmueble	Obligación del propietario de declarar gravámenes, deudas, medidas judiciales, fraccionamiento, estado catastral y restricciones.
Publicidad	Canales permitidos, fotos, ubicación, precio, reserva de datos sensibles y autorización de uso de material.
Trazabilidad	Forma de documentar reservas, pagos, ofertas, contraofertas, cuentas receptoras y origen de fondos cuando corresponda.
Terminación	Causas de retiro, incumplimiento, venta directa, vencimiento, observaciones no subsanadas o desistimiento.

#Honorarios

El Código de Comercio indica que el corredor tiene derecho a la retribución estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la fijada por peritos. También señala que, salvo pacto contrario, la retribución la paga quien contrata sus servicios.¹

Hito de cobro	Uso práctico	Riesgo
Reserva	Reconoce gestión temprana y separa al interesado.	Si el negocio no llega a escritura, puede haber disputa sobre devolución o comisión.
Promesa de compraventa	Hay obligación formal de celebrar la compraventa.	Puede quedar sujeta a condiciones documentales, crédito o levantamiento de gravámenes.
Escritura pública	El contrato solemne se otorgó ante notaría.	Todavía falta inscripción para completar la transferencia registral.
Inscripción	El cierre coincide con el asiento registral.	El corredor espera más tiempo y asume demoras municipales o registrales.

Para lotes y quintas con documentación pendiente, conviene pactar expresamente si el honorario nace con reserva, promesa, escritura o inscripción. Si intervienen varios corredores, el reparto debe quedar por escrito antes de presentar clientes o compartir el encargo.

#Representación y deberes del corredor

El corredor de bienes raíces puede representar a una sola parte, salvo que los contratantes acuerden ser representados por el mismo corredor. El corredor debe comunicar a las partes las circunstancias conocidas que puedan influir en la celebración del negocio y responde por la identidad y capacidad de quienes contratan por su intermedio.¹

Deber	Aplicación en lotes y quintas
Identificar a las partes	Verificar documento, RUC, representante, poder, estado civil o autorización cuando corresponda.
Revisar capacidad básica	No avanzar con menores, tutores, curadores, compañías o apoderados sin soporte suficiente.
Comunicar circunstancias relevantes	Informar gravámenes conocidos, fraccionamiento pendiente, diferencias de área, acceso dudoso, deuda municipal o restricción rural.
No ocultar condiciones	Avisar si la escritura depende de catastro, avalúo, no adeudar, plusvalía, alcabala o inscripción previa.
Documentar gestiones	Conservar encargo, ofertas, visitas, comunicaciones, reservas y entrega de documentos.
Actuar con buena fe	Evitar doble representación no consentida, falsas urgencias, precio no autorizado o promesas sin respaldo.

#Información documental antes de publicar

Documento	Uso comercial
Escritura o título inscrito	Confirma propietario, antecedente de dominio, linderos y área.
Certificado de gravamen	Permite advertir hipotecas, prohibiciones, limitaciones o historia registral relevante.
Predial vigente	Ayuda a verificar clave catastral, propietario catastral, avalúo y obligaciones municipales.
Avalúo o catastro	Sirve para precio, tributos, área, ubicación y preparación municipal.
Certificado de no adeudar	Puede ser requisito local para cierre, especialmente cuando el municipio lo exige.
Autorización catastral	En Quinindé aparece como requisito de compraventa publicado por el Registro de la Propiedad.²
Poder, nombramiento o acta	Necesario cuando quien encarga no firma como propietario directo.

En Santo Domingo, el Registro de la Propiedad indica requisitos para certificados y registro de contratos, incluyendo predial actualizado y certificado de gravamen con vigencia limitada.³ En Quinindé, el Registro lista para compraventa avalúo actualizado municipal, autorización catastral, certificado de no adeudar y certificado de gravamen actualizado.²

#Publicidad y promesas comerciales

No afirmar sin soporte	Forma más segura
"Listo para escriturar"	"Documentación base disponible; escritura sujeta a revisión notarial, municipal y registral."
"Sin gravámenes"	"Certificado de gravamen revisado a la fecha indicada."
"Lote independiente"	"Predio con título individual" o "fraccionamiento pendiente", según evidencia.
"Se puede construir"	"Uso de suelo o factibilidad debe verificarse ante el GAD."
"Área exacta"	"Área según escritura", "área según catastro" o "área según levantamiento", sin mezclar fuentes.
"Acceso garantizado"	"Acceso por vía pública" o "acceso por servidumbre documentada", si está probado.

El Código de Comercio prohíbe a corredores, tratándose de bienes raíces, vender o prometer en venta edificaciones en planos sin un fideicomiso que garantice su terminación o la devolución del dinero por parte del promotor o titular.¹

#Expediente operativo del corredor

Carpeta	Contenido
Encargo	Contrato de corretaje, autorización de publicación, exclusividad, honorarios y plazo.
Inmueble	Escritura, gravamen, predial, avalúo, catastro, plano, fotos y observaciones.
Cliente comprador	Identificación, contacto, preferencias, presupuesto, forma de pago y visitas.
Negociación	Ofertas, contraofertas, reservas, condiciones, fechas y responsables.
Cierre	Minuta, escritura, pagos, inscripción, comprobantes y liquidación de honorarios.
Alertas	Pendientes de fraccionamiento, gravámenes, herencia, autorización judicial, deudas, acceso o uso de suelo.

#Trazabilidad y prevención de riesgos

Las operaciones inmobiliarias pueden involucrar sujetos obligados y controles de prevención de lavado. La UAFE mantiene una matriz de sujetos obligados y señala que las actividades económicas sujetas a reporte están en la ley de prevención de lavado; su matriz visible incluye notarios, registradores de la propiedad y mercantiles, fideicomisos y operaciones inmobiliarias relacionadas.⁴ La ley vigente incluye obligaciones de debida diligencia, verificación de clientes y beneficiarios finales, reporte de operaciones sospechosas y confidencialidad para sujetos obligados.⁵

Control	Aplicación práctica
Identidad	Registrar comprador, vendedor, representante y beneficiario final cuando aplique.
Forma de pago	Evitar pagos sin comprobante, cuentas de terceros no explicadas o efectivo incompatible con el perfil.
Reserva	Documentar monto, fecha, cuenta receptora, condiciones de devolución y destino.
Precio	Conservar oferta, contraoferta y precio final, especialmente si difiere mucho del mercado.
Confidencialidad	Manejar documentos, cédulas, teléfonos, ubicaciones y análisis de riesgo con reserva.
Escalamiento	Si hay operación inusual o duda de origen de fondos, detener el avance comercial hasta revisión competente.

#Errores frecuentes

Error	Consecuencia
Trabajar sin contrato escrito	Disputa sobre comisión, plazo, exclusividad o cliente presentado.
Publicar sin gravamen	Se descubre tarde una hipoteca, prohibición o limitación.
Presentar comprador sin registrar gestión	El corredor pierde evidencia de intermediación.
No pactar reparto entre corredores	Conflicto entre captador, corredor de comprador y oficina.
Cobrar comisión sin definir hito	Discusión si el negocio cae antes de escritura o inscripción.
Ofrecer uso de suelo sin documento	Riesgo de publicidad engañosa y reclamo del comprador.
Vender lotes no individualizados como si fueran predios independientes	El comprador puede no obtener escritura individual inscribible.

#Referencias

Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros. "Código de Comercio". supercias.gob.ec
Registro de la Propiedad del Cantón Quinindé. "Inscripciones del Registro de la Propiedad Quinindé". rpquininde.gob.ec
Empresa Pública Municipal Registro de la Propiedad del Cantón Santo Domingo. "Preguntas frecuentes". registrodelapropiedadsd.gob.ec
Unidad de Análisis Financiero y Económico. "Conoce si eres Sujeto Obligado". uafe.gob.ec
Asamblea Nacional del Ecuador. "Ley Orgánica de Prevención, Detección y Combate del Delito de Lavado de Activos y de la Financiación de Otros Delitos". Registro Oficial No. 610, Cuarto Suplemento, 29 de julio de 2024.