La captación inmobiliaria es el proceso de aceptar un inmueble para comercialización, revisar si puede ofrecerse con seguridad razonable y convertirlo en una ficha pública o comercial. En lotes, quintas y tierras urbanas o rurales, captar bien no significa solo conseguir fotos y precio: significa verificar propietario, título, gravámenes, catastro, acceso, área, uso ofrecido, condiciones de venta y documentos necesarios para pasar de una oferta a una escritura e inscripción.
En Ecuador, la compraventa de bienes raíces requiere escritura pública y la tradición del dominio se efectúa mediante inscripción del título en el Registro de la Propiedad.1 Por eso, un listado responsable debe distinguir entre un predio listo para negociación, un predio publicable con condiciones y un predio que todavía requiere regularización antes de presentarse como venta.
El primer filtro evita captar inmuebles que no pueden venderse en las condiciones anunciadas.
Pregunta
Qué debe aclarar
¿Quién es el propietario registral?
Si quien ofrece el inmueble coincide con el título o actúa por poder, representación, herencia, copropiedad o sociedad conyugal.
¿Qué se quiere vender?
Predio completo, lote individual, parte de un predio mayor, derechos y acciones, finca, quinta o unidad ya fraccionada.
¿Dónde está ubicado?
Cantón, parroquia, sector, referencia vial, coordenadas aproximadas y acceso.
¿Cuál es el estado documental?
Escritura, inscripción, certificado de gravamen, predial, catastro, plano, permisos o documentos pendientes.
¿Qué precio y condiciones acepta?
Precio de lista, precio mínimo, forma de pago, plazo, reserva, financiamiento y gastos.
¿Qué se puede publicar?
Fotos, ubicación, precio, nombre del sector, características, restricciones y datos que deben mantenerse reservados.
Si el propietario no puede mostrar título, certificado registral o documento que permita identificar su derecho, la captación debe mantenerse interna hasta completar la verificación.
Identifica propietario, antecedente, área, linderos y datos registrales.
Copia legible con datos de inscripción.
Certificado de gravamen
Muestra cargas, limitaciones, historia registral y situación jurídica.
Actualizado según práctica local o marcado como pendiente.
Predial vigente
Permite comparar clave catastral, propietario catastral, avalúo y obligaciones.
Del año en curso o el más reciente disponible.
Catastro, avalúo o ficha municipal
Apoya área, ubicación, clave catastral y trámites de transferencia.
Emitido o consultado por canal municipal verificable.
Plano o levantamiento
Ayuda a revisar forma, cabida, linderos y acceso.
Técnico o, si es referencial, claramente identificado como aproximado.
Poder, nombramiento o autorización
Sustenta al representante o apoderado.
Vigente y suficiente para ofrecer, negociar o vender.
Certificados especiales
No adeudar, autorización catastral, herencia, donación, plusvalía o autorización judicial, si aplica.
Según el caso y el cantón.
En Santo Domingo, el Registro de la Propiedad indica que para registrar contratos se requieren copias certificadas otorgadas por notaría e impuesto predial actualizado, y para certificado de gravámenes pide formulario, copia simple de escritura y copia simple del predial actualizado.2 En Quinindé, el Registro de la Propiedad lista para compraventa avalúo actualizado municipal, autorización catastral, certificado del vendedor de no adeudar al Municipio y certificado de gravamen actualizado.3
Antes de publicar, el equipo comercial debe revisar coherencia entre título, catastro, registro y visita.
Control
Pregunta operativa
Propietario
¿El propietario del título, el catastro y quien encarga la venta coinciden o la diferencia está explicada?
Área
¿El área de escritura, catastro, plano y medición de campo coincide razonablemente?
Linderos
¿Los linderos del título corresponden con la ubicación y ocupación observada?
Gravámenes
¿Hay hipoteca, prohibición, embargo, patrimonio familiar, usufructo, servidumbre, demanda o limitación?
Acceso
¿El acceso es vía pública, camino vecinal, servidumbre inscrita o paso tolerado por terceros?
Uso ofrecido
¿El uso publicado está respaldado por clasificación municipal, práctica real o documentación suficiente?
Servicios
¿Agua, electricidad, internet, alcantarillado o pozo existen, están cerca o solo son una expectativa?
Fraccionamiento
¿El lote tiene título individual o depende de subdivisión, autorización municipal o catastro pendiente?
La venta de bienes raíces se sujeta a escritura pública e inscripción, y el Código de Comercio reitera que la compraventa de bienes raíces se realizará por escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad del cantón respectivo.4 Por eso, una ficha no debe presentar como transferencia simple lo que todavía depende de regularización.
La ficha debe separar datos verificados, datos declarados por el propietario y datos pendientes. Para publicación pública, solo deben aparecer afirmaciones sostenibles.
Campo
Contenido recomendado
Título
Tipo de inmueble, sector y atributo principal verificable.
Ubicación
Provincia, cantón, parroquia, sector y referencia general.
Área
Fuente del área: escritura, catastro, plano o levantamiento.
Precio
Precio total, precio por metro o hectárea si aplica, forma de pago y negociación.
Tipo de suelo
Urbano, rural, expansión urbana, agrícola, recreativo o por verificar.
Acceso
Vía pública, camino, servidumbre, acceso privado o acceso pendiente de confirmar.
Servicios
Servicios instalados, disponibles cerca o pendientes de factibilidad.
Documentos
Escritura, gravamen, predial, avalúo, catastro, no adeudar, autorización o pendientes.
Condiciones
Reserva, forma de pago, plazo, gastos, impuestos, entrega y etapa documental.
Alertas
Gravamen, fraccionamiento, herencia, copropiedad, diferencia de área o uso pendiente.
"Documentación base disponible; escritura sujeta a revisión notarial, municipal y registral."
"Sin gravámenes" sin certificado reciente.
"Certificado de gravamen revisado a la fecha indicada."
"Lote independiente" cuando depende de subdivisión.
"Parte de predio mayor con fraccionamiento pendiente" o "predio con título individual", según evidencia.
"Se puede construir" sin respaldo municipal.
"Uso de suelo o factibilidad debe confirmarse ante el GAD."
"Área exacta" si hay diferencias.
"Área según escritura", "área según catastro" o "área referencial por levantamiento".
"Con agua y luz" si solo pasan redes cerca.
"Servicio instalado", "red cercana" o "factibilidad pendiente", según el caso.
La ficha debe evitar promesas que dependan de terceros, como aprobación municipal, crédito, levantamiento de hipoteca, autorización judicial, fraccionamiento o inscripción registral. Si la operación depende de una condición, esa condición debe estar clara antes de aceptar reserva.
Publicable si gravamen, predial y catastro son coherentes.
Lote dentro de predio mayor
No publicarlo como lote independiente si falta fraccionamiento o título individual.
Quinta rural
Revisar acceso, agua, límites, ocupación, uso, catastro y restricciones agrarias o ambientales.
Predio con posesión
No presentarlo como dominio transferible sin título, adjudicación o análisis jurídico suficiente.
Derechos y acciones
Explicar internamente si son cuota ideal, copropiedad o figura distinta a lote físico individual.
Proyecto en planos
No prometer edificaciones sin revisar estructura jurídica, garantías y permisos aplicables.
El COOTAD regula fraccionamientos y dispone que notarios y registradores exijan autorización del ejecutivo municipal para escrituras de fraccionamiento; también prevé sanciones para fraccionamientos comerciales sin autorización.5 En tierras rurales, la Ley de Tierras prohíbe protocolizar, certificar, catastrar, registrar o autorizar actos basados en "derechos y acciones de sitio", "derechos y acciones de montaña" u otros similares.6
El Código de Comercio define el corretaje como el encargo a un corredor para realizar un negocio y exige que el contrato de corretaje se otorgue por escrito, con plazo y honorarios.4 Antes de publicar, conviene tener:
Punto
Control
Autorización
El propietario o representante autoriza comercialización y uso de información.
Plazo
Fecha de inicio, vencimiento y reglas de renovación.
Honorarios
Porcentaje o valor, momento de pago y reparto si intervienen varios corredores.
Exclusividad
Si existe, debe definir venta directa, otros corredores y clientes presentados.
Precio
Precio de lista, precio mínimo y margen autorizado de negociación.
Retiro
Causas para retirar publicación, pausar visitas o cambiar estado.
Asamblea Nacional del Ecuador. "Código Civil", publicado por la Biblioteca Digital de la Defensoría Pública del Ecuador; última reforma registrada: Edición Constitucional del Registro Oficial 15, 14 de marzo de 2022. biblioteca.defensoria.gob.ec
Empresa Pública Municipal Registro de la Propiedad del Cantón Santo Domingo. "Preguntas frecuentes". registrodelapropiedadsd.gob.ec
Registro de la Propiedad del Cantón Quinindé. "Inscripciones del Registro de la Propiedad Quinindé". rpquininde.gob.ec
Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros. "Código de Comercio". supercias.gob.ec
Asamblea Nacional del Ecuador. "Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización". asambleanacional.gob.ec
Asamblea Nacional del Ecuador. "Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales", Registro Oficial Suplemento 711, 14 de marzo de 2016. asambleanacional.gob.ec